Alors qu’il manque actuellement au moins 500 000 logements pour répondre à la demande en Île-de-France, soit 30 millions de mètres carrés, le volume de bureaux vides vient de dépasser les 5,6 millions de mètres carrés dans la région capitale, selon ImmoStat.
Dans sa dernière étude intitulée « Que faire des millions de m² de bureaux obsolètes en Île-de-France ? », l’Orie (L’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France) estime que leur transformation permettrait de créer jusqu’à 150 000 logements pour 340 000 personnes. Cette évaluation globale nécessite néanmoins une finesse d’analyse au niveau de chaque territoire, pour identifier les zones où intervenir en priorité en fonction des spécificités locales.
L’Orie a donc créé un indice pour identifier le potentiel de recyclage de bureaux en logements dans les territoires franciliens. Focalisé sur 113 communes regroupant plus de 80 % du parc de bureaux d’Île-de-France, cet indice est calculé à partir de trois familles de critères :
- La dynamique tertiaire (30 %) prend en compte l’offre de bureaux en comparaison de son niveau d’absorption, ainsi que le taux de vacance.
- La dynamique résidentielle (30 %) retient le nombre de logements créés, le solde migratoire, l’évolution des prix dans le résidentiel neuf, ainsi que l’offre de transports.
- La faisabilité économique (40 %) repose sur l’équilibre financier nécessaire pour produire du logement neuf à partir d’un bureau ancien.
Les pôles de Clichy-Saint-Ouen, Vélizy-Villacoublay et de Vanves à Gentilly ressortent ainsi comme les territoires où le potentiel de transformation de bureaux en logements est le plus important en Île-de-France.
Il y a deux cas de figure pour transformer un immeuble de bureaux en logements. Soit il est restructuré pour être adapté à l’habitat. Dans ce cas, une partie de la surface est perdue : pour 1 m² de bureaux, 0,8 m² de logement est créé. Soit l’immeuble de bureaux est démoli partiellement ou totalement pour reconstruire un bâtiment de logements plus haut et mieux agencé, ce qui permet en moyenne de créer 2,3 m² de logement pour 1 m² de bureaux.
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Dans la première hypothèse où 40 % des opérations seraient des restructurations et 60 % des démolitions partielles ou totales, 7,5 millions de m² de logements pourraient être créés, soit 127 000 logements environ pour 289 000 personnes.
Favoriser la restructuration d’immeubles à la démolition-reconstruction, pour des raisons écologiques
Dans la seconde où 20 % des opérations seraient des restructurations et 80 % des démolitions partielles ou totales, 8,8 millions de m² de logements pourraient être créés, soit 150 000 logements pour 340 000 personnes. De quoi répondre jusqu’à 30 % à la demande de logements en Île-de-France.
La restructuration d’immeubles doit être privilégiée à la démolition-reconstruction, dans la mesure où elle est beaucoup plus vertueuse du point de vue des émissions de gaz à effet de serre. La démolition-reconstruction partielle ou totale reste une solution acceptable permettant de répondre aux besoins de logements en limitant l’étalement urbain.
Côté marché immobilier, aujourd’hui tendu par manque de logements, la transformation d’espaces tertiaires en habitat durable permettrait de détendre la demande et, par la même occasion, les prix.
Ces premiers résultats ont pour vocation de devenir une référence éclairante pour les politiques publiques, tant au niveau des collectivités que de l’État. Selon l’observatoire, il est temps d’agir, d’autant que dans certaines villes, la valeur des immeubles de bureaux désormais vides s’est effondrée, passant de 10 millions d’euros à moins de 3 millions en cinq ans depuis la crise du Covid. Cette situation démontre que le télétravail a changé durablement la donne, mais d’autres facteurs jouent en la défaveur des bureaux, comme les nouvelles technologies qui ne nécessitent plus autant d’espaces de travail qu’autrefois, un phénomène que l’intelligence artificielle risque d’accentuer.
Enfin, les entreprises tendent également à quitter la petite couronne pour réintégrer le centre de Paris, prisé par les jeunes talents. Ce dernier facteur semble être déterminant à l’international dans le choix la France plutôt qu’un autre pays.
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